Деятельность

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это некоммерческая организация, цель которой – не извлечение прибыли, а обеспечение своих членов жильем в рассрочку по приемлемой цене. Молодые семьи вступают в ЖСК, основанный на принципах кассы взаимопомощи, накапливают паевые взносы (денежные средства) в целях приобретения жилья и распределения его в порядке очередности.

ЖСК имеет возможность приобретать жилье непосредственно у застройщиков, минуя посредников, ему предоставляется ряд налоговых льгот, что удешевляет стоимость приобретаемой через кооператив квартиры.

ЖСК не предъявляет жестких требований к пайщику об официальном подтверждении его доходов.

Для вступления в ЖСК необходимо подать заявление в установленной Правлением ЖСК форме с приложением копий паспортов, свидетельства о браке и свидетельств о рождении детей. Заявление рассматривается Председателем ЖСК, который выносит решение в отношении кандидата. В случае положительного решения о принятии в ЖСК с кандидатом подписываются документы, предусмотренные Положением о порядке оплаты членами ЖСК паевых и иных платежей и предоставления жилых помещений.

При вступлении в ЖСК каждый член ЖСК единожды вносит вступительный взнос (3-4% от ориентировочной стоимости заявленной квартиры), который выплачивается в рублях и используется для формирования резервного фонда ЖСК и возмещения сметных расходов ЖСК. Ежемесячно член ЖСК вносит паевой взнос и ежемесячный членский взнос – 0,2 или 0,3 (в зависимости от кооперативного участка) минимального размера оплаты труда, устанавливаемого действующим законодательством.

Все взносы осуществляются членами ЖСК только в безналичной форме на банковские счета ЖСК.

Ежемесячные паевые взносы вносятся на счет ЖСК и учитываются только в рублях. Однако в целях обеспечения сопоставимости всех паевых платежей всех членов ЖСК независимо от времени производства платежей в условиях инфляции ежемесячно вносимые членами ЖСК паевые взносы пересчитываются в квадратные метры общей площади недвижимости, приобретаемой в собственность ЖСК. Учет внесенных паевых взносов в квадратных метрах в условиях инфляции дает каждому члену ЖСК четкое представление о том, какую часть общей площади заявленной квартиры он приобрел и сколько квадратных метров еще предстоит приобрести, чтобы полностью рассчитаться с кооперативом и стать собственником жилья. Член ЖСК вправе в процессе накопления паевого взноса изменить общую площадь заявленной квартиры.

При вступлении в ЖСК рассчитывается Индивидуальный график накопления паевого взноса на текущий год. Далее, в зависимости от инфляции, в конце каждого календарного года он корректируется и составляется график на следующий год. Ежемесячный паевой взнос, указанный в Индивидуальном графике накопления паевого взноса, – это та минимальная сумма, которую член ЖСК обязан выплачивать ежемесячно. Член ЖСК имеет право выплачивать больше минимально установленной суммы, что снижает общий срок паенакопления.

На паевые взносы членов ЖСК кооператив регулярно (по мере накопления на счете ЖСК достаточных для покупки отдельных квартир сумм) приобретает жилье, в том числе, расположенное в новостройках. Все жилье, приобретаемое ЖСК, для защиты паевых взносов членов ЖСК подлежит страхованию. Квартиры, приобретаемые на паевые взносы членов ЖСК, являются общедолевой собственностью всех членов ЖСК.

Все квартиры, приобретаемые в собственность ЖСК, сразу же в порядке первоочередности (выплата не менее 50% от общей суммы накопления, дата вступления в ЖСК и др.) заселяются членами ЖСК по договорам безвозмездного пользования (без арендной платы). При этом член ЖСК обязан застраховать квартиру от стандартных рисков (пожар, затопление и т.д.) и оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Период оплаты оставшейся части 100% паевого взноса с момента заселения члена ЖСК в заявленную квартиру по договору безвозмездного пользования не может превышать 5 лет (по согласованию с Правлением ЖСК). В совокупности период накопления 100% паевого взноса может составлять от 3,5 до 10 лет. Выплата 100% паевого взноса строго в соответствии с данным периодом обеспечивает финансовую устойчивость ЖСК.

После того, как член ЖСК полностью выплатил паевой взнос, квартира, в которой он проживает, передается кооперативом ему в собственность.

В ЖСК создан Компенсационный фонд, функция которого заключается в следующем.

Допустим, в ЖСК открылся кооперативный участок № Х, который объединяет три одновременно вступившие в ЖСК молодые семьи. Допустим, что эти три семьи намерены приобрести через кооператив совершенно одинаковые квартиры, и что размеры их ежемесячных паевых взносов также одинаковы.

В конце первого года членства в ЖСК они накопили и соответственно купили на рынке недвижимости одну квартиру по цене 54 000 у.е. В конце второго года они приобрели такую же по своим характеристикам квартиру, но уже из-за инфляции по цене 56 000 у.е., а в конце третьего года – по цене 58 000 у.е. Итого, все три квартиры обошлись этим семьям в 168 000 у.е. (в бухгалтерском учете ЖСК данные стоимости принято называть балансовыми стоимостями жилья, которые, естественно, отличаются от рыночной стоимости этого жилья), а каждой семье в отдельности по одной и той же сумме – 56 000 у.е. Все квартиры сразу после их приобретения были предоставлены молодым семьям для проживания до полной выплаты 100% паевого взноса.

Согласно действующему законодательству в справке ЖСК о 100% выплаченном паевом взносе члена ЖСК (на основании которой член ЖСК становится собственником кооперативной квартиры) балансовая стоимость указанной в справке ЖСК квартиры должна быть с точностью до копейки равна денежной сумме, внесенной членом ЖСК в качестве 100% паевого взноса. Как видно из нашего примера, такого равенства в двух случаях не наблюдается. Поэтому для уравнивания сумм и создан Компенсационный фонд ЖСК, который еще иначе можно назвать фондом взаиморасчетов членов ЖСК между собой на этапе выплаты 100% паевого взноса и получения справки ЖСК. Без Компенсационного фонда осуществление на практике механизма индексации паевых взносов членов ЖСК "Молодой семье – доступное жилье" невозможно.

При подходе очереди члена ЖСК на получение по договору безвозмездного пользования квартиры от кооператива член ЖСК вправе самостоятельно подобрать себе квартиру на рынке недвижимости. При этом член ЖСК имеет право на подбор квартиры, стоимость которой может отличаться от стоимости "стандартной квартиры" как в большую, так и в меньшую сторону. Естественно, данная разница в стоимости квартир будет учтена в Индивидуальном графике накопления паевого взноса путем увеличения или уменьшения размеров ежемесячных паевых взносов. [Примечание: "стандартная квартира" – это типовая квартира в крупнопанельных домах в так называемых "районах массовой застройки", относительно стоимости которой рассчитываются все паевые платежи всех пайщиков ЖСК, зафиксированные в Индивидуальных графиках накопления паевого взноса. Сведения о стоимости "стандартных квартир" официально предоставляются Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы].

При невозможности дальнейшей выплаты паевых взносов членом ЖСК возможны следующие варианты:

• покупка квартиры меньшей площади, чем заявленная при вступлении;
• покупка квартиры, стоимостью меньше заявленной, в ближайшем Подмосковье, где цена жилой площади значительно ниже;
• на любом этапе членства в ЖСК можно подать заявление о выходе из ЖСК. При добровольном выходе из ЖСК члену ЖСК возвращается выплаченный им паевой взнос в полном объеме, т.е. в размере фактически внесенных им денежных средств в рублях;
• при добровольном выходе из ЖСК любой член ЖСК вправе переуступить свои права и обязанности по паенакоплению другому лицу на договорных условиях, т.е. за сумму, равную рыночной стоимости накопленного пая, включая номер в очереди и вступительный взнос.